Katastar nepokretnosti (u daljem tekstu Katastar) je javni registar podataka o nepokretnostima, te da bi se razmatrala njihova promena, neophodno je da je sama nepokretnost upisana odnosno da su podaci o njoj uneti u registar. Praktično, ako nije upisan recimo stan kao posebni deo nekog objekta, sa svojim identifikacionim podacima (broj stana, površina, sprat, broj objekta u kome se nalazi itd), neće moći da se sprovede upis nekog prava na njemu.
S obzirom da sam Katastar pod pojmom nepokretnosti podrazumeva zemljište (parcele), objekte i posebne delove objekta (garaže, stanove itd), razlikuju se i uslovi za njihov upis. Pod pojmom “upis nepokretnosti” podrazumevamo da se u registar unesu identifikacioni podaci o nepokretnostima (npr. površina, vrsta zemljišta, spratnost stana, evidencijski broj itd.). Kako sada stvari stoje, trebalo bi da identifikacija nepokretnosti bude jednostavna i brza, jer je uveden jedinstven matični broj nepokretnosti (skraćenica:JMBN), koji se za svaku nepokretnosti automatski dodeljuje prilikom njenog upisa u Katastar i prati životni ciklus nepokretnosti. Ako dođe do promena na nepokretnosti kojoj je utvrđen JMBN (npr. deoba i spajanje nepokretnosti, uklanjanje objekta, dela objekta ili posebnog dela objekta) u postupku upisa promene za tu nepokretnost se određuje novi JMBN, a prethodno dodeljeni JMBN se arhivira u geodetsko katastarskom informacionom sistemu (skraćeno GKIS).
Upis parcele, odnosno upis podataka o zemljištu, vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova i isprave za upis ako je to propisano zakonom. Elaborat geodetskih radova predstavlja niz dokumenata koje ovlašćene geodete izrađuju u okviru svoje delatnosti i predaju Katastru. Elaborat geodetskih radova predstavlja osnov za menjanje podataka na katastarskom planu i u bazi podataka o nepokretnostima.
Upis objekta, tj. podataka o objektu vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova i podataka o objektu iz upotrebne dozvole, odnosno građevinske, ako je za objekat izdata samo građevinska dozvola. U slučaju, ako upotrebna, odnosno građevinska dozvola ne sadrži sve podatke o objektu koji se upisuju u katastar, ti podaci se mogu upisati i na osnovu uverenja nadležnog organa, kojim se potvrđuju ti podaci u skladu sa tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je izdata upotrebna, odnosno građevinska dozvola. Ako nadležni organ nije u mogućnosti da izda ovo uverenje, upis podataka o objektu se može izvršiti i na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke, izrađenog na osnovu tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata upotrebna, odnosno građevinska dozvola. Ovde treba voditi računa, da nije svako veštačenje veštaka građevinske struke podobno za upis već samo ono koje se pored ostalih činjenica zasniva I na tehničkoj dokumentaciji na osnovu koje je izdata upotrebna odnosno građevinska dozvola.
Podaci o posebnim delovima objekta upisuju se na osnovu upotrebne dozvole i elaborata geodetskih radova.Podaci o posebnim delovima objekta za koje je izdata upotrebna ili samo građevinska dozvola pre otpočinjanja sprovođenja objedinjene procedure, shodno zakonu kojim se uređuje planiranje i izgradnja, upisuju se na osnovu podataka iz upotrebne, odnosno građevinske dozvole, a ako ta dozvola ne sadrži potrebne podatke o posebnim delovima objekta koji se upisuju u katastar, ti podaci se mogu upisati i na osnovu uverenja nadležnog organa, odnosno nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke, izdatog pored ostalog i na osnovu tehničke dokumentacije koja je pratila upotrebnu odnosno građevinsku dozvolu.
Za objekte koji su izgrađeni pre stupanja na snagu Osnovne uredbe o građenju („Službeni list FNRJ”, broj 46/48), Zakona o uslovima za izgradnju stambenih zgrada na selu („Službeni glasnik NRS”, broj 7/61), odnosno Zakona o izgradnji investicionih objekata („Službeni glasnik SRS”, broj 25/73), a koji su već evidentirani u Katastru na neki način (najčešće prilikom javnog izlaganja kada je ustrojen Katastar nepokretnosti), podaci o objektu, odnosno posebnim delovima tog objekta upisuju se na osnovu uverenja nadležnog organa ili nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke, koji sadrže potrebne podatke o objektu, odnosno posebnim delovima objekta i vremenu gradnje tog objekta. Ako objekat nije evidentiran onda je potrebno da se dodatno priloži i elaborat geodetskih radova.
Za objekte koji su izgrađeni posle 1973. godine, bez upotrebne I građevinske dozvole, prekoračenjem ovlašćenja iz građevinske ili je objekat privremenog karaktera, podaci o objektu i posebnom delu objekta upisuju se samo na osnovu elaborata geodetskih radova i istovremeno se upisuje i odgovarajuća zabeležba.
Katastar je predvideo i pravila u situaciji kada upotrebna ili građevinska dozvola nisu sačuvane u originalu. Ako se radi o situaciji da iako ne postoje originali upotrebne dozvole postoji tehnička dokumentacija na osnovu koje su one izdate, onda se ovakav objekat odn. njegov poseban deo upisuje na osnovu uverenja sačinjenog na bazi tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata upotrebna odn. građevinska dozvola kojim se potvrđuje da je za određeni objekat iz elaborata geodetskih radova, odnosno katastra nepokretnosti izdata upotrebna dozvola. Ako uverenje nadležni organ ne može da izda samo na osnovu raspoložive tehničke dokumentacije, izdaće ga u skladu sa nalazom i mišljenjem veštaka građevinske struke. Ako uverenje nadležni organ ne može da izda zbog nepostojanja tehničke dokumentacije usled dejstva više sile, izdaće ga u skladu sa nalazom i mišljenjem veštaka građevinske struke i izveštaja o zatečenom stanju, sačinjenom u skladu sa zakonom koji uređuje ozakonjenje objekata.
Upis nepokretnosti, s obzirom na potrebnu dokumentaciju koja ga prati, zahteva da se angažuje geometar odnosno ovlašćena geodetska organizacija te je Republički geodetski zavod Srbije postavio sajt Registar geodetskih organizacija (https://rgo.rgz.gov.rs/pocetna) gde se može pogledati spisak ovlaćenih geodeskih organizacija.
Postupak upisa nepokretnosti može biti istovremen sa upisom prava u nekim slučajevima (npr. upis stana u zgradi koja ima upotrebnu dozvolu i upisana je u Katastar), dok je u drugim (npr. kod postupka ozakonjenja) potrebno prvo sprovesti postupak upisa nepokretnosti. S obzirom da je svaki pojedinačan slučaj specifičan, preporuka je da se građani I firme, prethodno konsultuju sa advokatom.
Naša kancelarija je upravo imajući u vidu dinamiku današnjeg načina života I potrebe naših građana koji žive van Beograda ili su van zemlje te nisu u mogućnosti da lično dođu u kancelariju a žele da dobiju kratke odgovore za svoje pravne nedoumice, uvela on-line konsultacije. Naravno uvek nas možete kontaktirati i preko naših kontakt podataka.
