OSNOVNI POJMOVI I NAČELA KATASTRA NEPOKRETNOSTI

Rad Katastra nepokretnosti (u daljem tekstu Katastar) zasniva se na sledećim principima (načelima)

1)načelo upisa podrazumeva da se svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču, prenose i ograničavaju upisom u Katastar, a da prestaju brisanjem tog upisa. Ovo načelo imam izuzetke koji proističu iz različitih osnova sticanja predviđenih našim zakonima pa tako npr. sticanje svojine održajem itd.

2)načelo oficijelnosti podrazumeva da se postupak upisa u Katastar pokreće i vodi po službenoj dužnosti, a po dostavi isprave od strane obveznika dostave koji je doneo, odnosno sastavio, potvrdio ili overio ispravu koja je pravni osnov za upis u Katastar, kao i ako je propisano da se upis u katastar vrši po sili zakona, s tim što ovo načelo ne isključuje mogućnost da se postupak po istom pravnom osnovu pokrene i vodi i po zahtevu stranke, osim ako je to isključeno zakonom. Da bi se razumelo ovo načelo, potrebno je razjasniti sledeće pojmove:

• Isprava u širem smislu, je svaki dokument (ugovor, odluka ili drugi akt) na osnovu koje se vrši upis podataka odnosno promena u Katastru. Isprava je najširi pojam, i ne mora da se poklapa sa užim pojmom-isprava podobna za upis. Ovaj uži pojam predstavlja dokument koji je sačinio, potvrdio ili overio obveznik dostave a koja podrazumeva potrebu upisa, odnosno promene upisanih podataka u Katastru i koja sadrži propisane podatke neophodne za taj upis, koji odgovaraju stanju u Katastru. Praktično sva dokumenta koja dostavljaju obaveznici dostave posle 2018. godine su istovremeno i isprave u širem smislu i isprave podobne za upis. S druge strane, recimo Ugovor o otkupu stana iz 2000. godine, iako predstavlja ispravu u širem smislu kao dokument koji može da dovede do promene podataka u Katastru, ne mora da istovremeno bude i isprava podobna za upis, jer recimo nepokretnost koja je njegov predmet možda nije upisana u Katastru u ovom trenutku, te je potrebno da se dostavi i još neki dodatni dokument (npr. uverenje iz opštine o specifikaciji posebnih delova iz kojih se vidi da je stan koji je predmet otkupa izgrađen u zgradi koja ima građevinsku i upotrebnu dozvolu itd.) da bi se upis zaista i sproveo.

• Obveznik dostave je lice, odnosno organ koji je po Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i infrastrukture obavezan da po službenoj dužnosti dostavlja Katastru radi upisa isprave koje donosi, sastavlja, potvrđuje ili overava, a koje predstavljaju pravni osnov za upis podataka, odnosno promene podataka u Katastru. Ovo praktično znači da npr. sud, javni beležnik ili recimo organ lokalne samouprave koji je nadležan za poslove ozakonjenja, svoje odluke ili druga dokumenta (presude, rešenja ili ugovore) koje donosi, sastavlja ili overava u okviru svoje nadležnosti, iste i dostavi Katastru da bi on pokrenuo postupak upisa. Dakle u ovim slučajevima građani i firme ne podnose zahteve već za njih to čine obaveznici dostave. Međutim, za dokumenta koja su sačinjena pre 2018. godine nema obaveze dostave po službenoj dužnosti, već se ova dokumenta dostavljaju Katastru po elektronskom zahtevu stranaka (građana ili firmi) preko profesionalnih korisnika kroz e-šalter .

• Profesionalni korisnici su lica, odnosno organi kojima je od strane Republičkog geodetskog zavoda (u daljem tekstu RGZ), dodeljeno korisničko pravo da, u vezi sa obavljanjem svoje delatnosti, kroz e-šalter vrše uvid u Katastar, odnosno da preuzimaju podatke iz Katastra, kao i da kroz e-šalter podnose i preuzimaju dokumente u vezi sa upisom u Katastar a ne spadaju u krug obaveznika dostave. Ovde se prvenstveno misli na geodetske organizacije i advokate, a uvedeni su najnovijim izmenama i Agencije za nekretnine, kojima je data mogućnost da strankama izdaju izvode iz baze podataka katastra nepokretnosti (nekadašnji vlasnički list ili list nepokretnosti). S tim što elektronske zahteve za upis prava mogu podnositi samo advokati kao profesionalni korisnici.

• Elektronski šalter (e-šalter) je u zakonu definisan kao informacioni sistem sastavljen od tehničke opreme (serveri i drugi hardverski uređaji, komunikacijska oprema i dr.), mreže, baze podataka i softverskog programa, kao jedinstven centralni sistem za povezivanje subjekata, kroz koji se po službenoj dužnosti dostavljaju isprave za upis u Katastar, zahtevi za upis u Katastar, kao i zahtevi za izdavanje elektronskih uverenja i drugih akata koje sadrži katastar i kroz koji se razmenjuju podaci i akta u tim postupcima (u daljem tekstu: e-šalter).

• Elektronski dokument je dokument sačinjen u skladu sa Zakonom o elektronskom dokumentu, elektronskoj identifikaciji i uslugama od poverenja u elektronskom poslovanju, i predstavlja skup podataka sastavljen od slova, brojeva, simbola, grafičkih, zvučnih i video materijala, u elektronskom obliku. Elektronski dokument može izvorno da nastane u elektronskom obliku a može se digitalizovati i papirni dokument, kada je potrebno da ovlašćeno lice, u ovom slučaju profesionalni korisnik-advokat, svojim elektronskim potpisom potvrdi njegovu autentičnost.

• Elektronski zahtev jeste akt na osnovu koga stranka kroz e-šalter, pokreće postupak upisa, promene upisa ili brisanje upisa prava u katastru, odnosno akt kojim traži izvod iz baze podataka katastra

3)načelo javnosti podrazumeva da su podaci Katastra javni i da svako može tražiti da izvrši uvid u te podatke, te da se niko ne može pozivati na to da mu podaci upisani u Katastru nisu bili ili nisu mogli biti poznati, i da se to ne može dokazivati.

4)načelo pouzdanja podrazumeva da su podaci upisani u Katastru istiniti i potpuni i da savesno lice ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja. Npr. savesni kupac ne trpi posledice presude u sudskom sporu koji nije zabeležen u Katastru.

5)načelo prvenstva podrazumeva da se upis u Katastar i utvrđivanje reda prvenstva prava u odnosu na konkretnu nepokretnost vrši prema vremenskom redosledu prijema isprave dostavljene radi upisa po službenoj dužnosti, odnosno prijema zahteva za upis.

6) načelo zakonitosti podrazumeva da RGZ odlučujući o upisu u Katastar proverava da li su ispunjeni uslovi za upis propisani zakona, osim ako se promena vrši na osnovu presude suda, javnobeležničke i druge javne isprave, u kom slučaju ne vrši proveru zakonitosti te promene, s obzirom na to da se o zakonitosti promene vodi računa u postupku donošenja, sastavljanja, odnosno potvrđivanja (solemnizacije) te isprave.

7) načelo određenosti podrazumeva da sadržina svakog upisa u Katastar mora biti potpuno određena u pogledu nepokretnosti na koju se upis odnosi, vrste upisa, prava, odnosno druge činjenice koja se upisuje, kao i u pogledu subjekta upisa, redosleda prvenstva upisa i isprava na osnovu kojih je upis izvršen.