Katastar nepokretnosti je osnovni i javni registar podataka o nepokretnostima
Podaci o zemljištu, objektima i njihovim posebnim delovima u Republici Srbiji se vode u Katastru nepokretnosti ( u daljem tekstu Katastar), za koji je nadležan Republički geodetski zavod (u daljem tekstu RGZ). Reč je o javnom registru, koji sadrži prostorne i opisne podatke o nepokretnostima (npr. podatke o lokaciji, površini, spratnosti itd), pravima na njima (npr. vlasništvo, dugoročni zakup itd) i drugim činjenicama čiji je upis predviđen zakonom (npr. činjenica da je protiv nekog lica pokrenut postupak radi lišenja poslovne sposobnosti itd. ). RGZ je obezbedio niz elektronskih servisa kako bi upisani podaci o nepokretnostima bili javni i jednim delom svima dostupni, a koji se mogu videti i koristiti na njihovom sajtu https://www.rgz.gov.rs/. Upisani podaci o nekoj nepokretnosti se dokazuju Izvodom iz baze podataka nepokretnosti. Reč je o dokumentu koji je po svojoj sadržini sličan sa nekadašnjim vlasničkim listom odnosno listom nepokretnosti. Novina u zakonskim rešenjima je da pored Katastra i javnih beležnika izvode iz baze podataka o nepokretnosti mogu izdavati i preduzetnici i privredna društva upisana u Registar posrednika u prometu I zakupu nepokretnosti (agencije za nekretnine). Katastar se sastoji od elaborata premera, zbirke isprava i baze podataka katastra nepokretnosti. Elaborat premera je skup dokumenata i podataka nastalih u postupku projektovanja i realizacije katastarskog, komasacionog premera ili postojećeg premera, na osnovu kojih se osniva ili obnavlja katastar nepokretnosti i čuva se trajno. Zbirka isprava jeste skup isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa na nepokretnostima i ona se čuva trajno. Baza podataka katastra nepokretnosti jeste skup geoprostornih i drugih podataka o nepokretnostima, stvarnim pravima i određenim obligacionim pravima na njima.
Postupak upisa pokreće i vodi sam Katastar nepokretnosti po službenoj dužnosti čim mu se dostavi isprava za upis, ali to ne isključuje mogućnost da se upis pokrene i zahtevom stranke
Katastar sam pokreće postupak upisa (upis po službenoj dužnosti) odmah čim mu državni organ ili javni beležnik (tzv. obveznik dostave) dostavi ispravu za upis (npr. ugovor, presudu ili rešenje). Isprave za upis se dostavljaju Katastru u formi elektronskog dokumenta putem elektronskog šaltera (tzv. e-šalter). Ovo se odnosi na sve isprave za upis koje su nastale posle 2018. godine, odnosno posle stupanja na snagu Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Za isprave za upis koje su nastale pre 2018. godine, kao i one koje se odnose na nepokretnosti koje nisu evidentirane u katastru, postupak upisa se pokreće po zahtevu stranke. Mora se ukazati da od 04.11.2023. godine, elektronski zahtev u ime stranke preko e-šaltera mogu dostaviti samo profesionalni korisnici, odnosno advokati. S druge strane, više ne postoji mogućnost da se Katastru, sem ako se ne radi o dopuni već podnetog zahteva za upis ili izjavljivanju žalbe, dostavi isprava za upis kao dokument u analognoj formi (papirni dokument). Sve isprave koje se dostavljaju preko e-šaltera se moraju prethodno prevesti u formu elektronskog dokumenta, a advokat svojim elektronskim potpisom potvrđuje njihovu autentičnost.
Upis nepokretnosti nije isto što i upis prava na njima
Građani pogrešno smatraju da su termini upis nepokretnosti i upis prava na njima ista stvar. Dešava se da i sami sudovi i drugi državni organi ne prave ovu razliku, pa građani dođu u situaciju da dobiju ispravu koja nije, sama po sebi, podobna da se sprovede u Katastru nepokretnosti. S obzirom da je Katastar nepokretnosti registar o nepokretnostima, njegova osnovna uloga je da evidentira nepokretnosti kao takve. Zemljište u praksi ne stvara neke veće probleme, već objekti i njihovi posebni delovi. Naime, kod građenja je uvek propisana izvesna procedura, koja podrazumeva da se pre izgradnje dobije prvo jedan dokument na osnovu koga se kreće u izvođenje građevinskih radova (građevinska dozvola), a onda da se za izgrađeni objekat izda dokument koji potvrđuje da su radovi izvedeni u svemu prema dobijenom odobrenju i u skladu sa predviđenim standardima (upotrebna dozvola). Međutim, kod nas je tokom godina bilo mnogo slučajeva da su objekti građeni bez bilo kakvih odobrenja, ili samo na osnovu građevinskih dozvola a bez pribavljanja upotrebne dozvole, ili je došlo do prekoračenja građevinske dozvole pa nije zbog toga izdata upotrebna dozvola itd. Dešavalo se u praksi i da se prilikom osnivanja Katastra nepokretnosti za neko područje, kada su preuzimani podaci iz zemljišnih knjiga, upisani objekti sa napomenom da nije pružen dokaz o postojanju dokumentacije za njih -npr. pomoćni objekti koji su izgrađeni pre II svetskog rata kad se nisu izdavala bilo kakva odobrenja za gradnju. Varijante su mnogobrojne, ali za sve ove objekte je zajedničko to da oni nisu, sa aspekta propisa o Katastru nepokretnosti, podobni da se na njima upiše neko pravo, jer nisu izgrađeni u skladu sa zakonom. To naravno ne znači da taj objekat nema vlasnika de facto, ali je de jure nepodoban da bude predmet stvarnih i drugih prava u evidenciji Katastra. Na ovakvim objektima su često upisivani držaoci ali državina ne predstavlja bilo kakvo pravo na objektu. Činjenica da na objektu nije upisan vlasnik u velikoj meri i otežava promet takvog objekta.
