Pre ugovora Predugovor
Rešili ste da kupite neku nepokretnost, našli ste onu koja Vam odgovara, ali se pojavila neka smetnja da se zaključi Ugovor o kupoprodaji ( npr.prodavac je podneo zahtev ali se još uvek nije uknjižio ili nemate dovoljno sredstava da odmah isplatite kupoprodajnu cenu itd). Ovo ne mora biti razlog da odmah odustanete. Postoji način da uz plaćanje jednog dela kupoprodajne cene (kapare) odložite zaključenje Ugovora o kupoprodaji a ipak da sačuvate dogovorene uslove. Zato i služi pravni institut Predugovora.
Šta je Predugovor o kupovini nepokretnosti?
Predugovor o kupovini nepokretnosti je pravni posao, kojim su se ugovorne strane obavezale da u određenom roku, pod dogovorenim uslovima, zaključe Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Predugovor nije osnov za sticanje vlasništva (prava svojine) na nekretnini koja se želi kupiti, već se njime definišu odredbe budućeg Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i po pravilu se zaključuje kada su prodavac i kupac završili pregovore, ali je potrebno da se još nešto ostvari da bi se zaključio sam Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
Kako se on zaključuje i šta mora da sadrži?
Predugovor mora biti sačinjen u pismenom obliku, i overava se pred nadležnim javnim beležnikom, tj on se zaključuje u istoj formi u kojoj se zaključuje budući Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Građani često prave grešku, i odlučuju se da isti ne overe iz straha da će dva puta platiti taksu, iako to nije tačno. Overa predugovora je poželjna i zbog toga što se nepokretnost koja je predmet buduće kupoprodaje evidentira u sistemu overe kao nepokretnost za koju je zaključen predugovor, te se time i budući kupac šiti od dvostruke prodaje. Predugovor mora i da sadrži bitne odredbe budućeg Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (pored ličnih podataka ugovornih strana mora imati i kupoprodajnu cenu, precizan opis nepokretnosti itd.).
Koje su posledice nepoštovanja Predugovora?
Ukoliko ne dođe do izvršenja Predugovora tj. do zaključenja Ugovora o kupoprodaji u predviđenom roku, zainteresovano lice se može obratiti sudu sa zahtevom da druga strana isti izvrši, odnosno da pristupi zaključenju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Naravno, može se tražiti i raskid predugovora usled neizvršenja i naknada štete. Ako se opredelite za izvršenje predugovora a vaš zahtev bude osnovan, sud će naložiti drugoj strani da u određenom roku pristupi zaključenju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Zahtev za izvršenje predugovora se može tražiti u roku od 6 meseci od isteka roka koji je bio predviđen u predugovoru, a ako nije bio predviđen, onda od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima konkretnog slučaja trebao da bude.
Zaključak
Predugovor predstavlja dobro rešenje i za prodavca i za kupca. Njime se postiže sigurnost i izvesnost u izvršenju međusobnih prava i obaveza ugovornih strana u vezi sa kasnijim Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti, a sama činjenica da iza njega stoji sudska zaštita pruža dodatnu garanciju da se njegove odrebe poštuju.
