Prodaja nepokretnosti i porez na kapitalnu dobit
Prilikom prodaje nepokretnosti, prodavac se može susresti sa porezom na kapitalnu dobit. Ovaj porez je regulisan Zakonom o porezu na dohodak fizičkih lica i njime se oporezuje dobit koju može ostvariti prodavac prodajom (prometom) prava svojine na nepokretnosti. S obzirom da se među građanima pravo svojine izjednačava sa svojim predmetom, samom nepokretnošću, u daljem tekstu ćemo govoriti o prodaji nepokretnosti.
Šta je kapitalna dobit?
Кapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti (stvarnih prava) i ona predstavlja osnovicu poreza na kapitalnu dobit. Ako je razlika između prodajne i nabavne cene negativna, onda govorimo o kapitalnom gubitku. Poreska stopa kod ovog poreskog oblika je 15% od utvrđene osnovice. Skrećemo pažnju da se porez na kapitalnu dobit može pojaviti i kod ugovora o razmeni nepokretnosti.
Šta se ne smatra kapitalnom dobiti?
Кapitalnom dobiti se ne smatra razlika između prodajne i nabavne cene nepokretnosti, nastala prodajom ili razmenom nepokretnosti koja je stečena nasleđem u prvom naslednom redu, ako se prodaja ili razmena vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji, ako se prodaja ili razmena vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom i ako je prodavac prodao ili razmenio nepokretnosti koje je pre toga imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.
Кako se određuje kapitalna dobit?
S obzirom da kapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti, zakon je definisao što se smatra prodajnom a šta nabavnom cenom. Pa tako, prodajnom cenom će se smatrati po pravilu ona cena koja je navedena u ugovoru o kupoprodaji. Međutim, u slučaju da je ista prenisko označena, može se desiti da sama poreska uprava utvrdi tzv. tržišnu cenu nepokretnosti. Neki približan pokazatelj tržišne cene prodavcu bi mogla da bude vrednost nepokretnosti koja je navedena u rešenju o porezu na imovinu. Treba reći da se kao ugovorena, odnosno tržišna cena, uzima cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Кod razmene nepokretnosti, prodajnom cenom se smatra tržišna cena nepokretnosti koje se daje u razmenu. S druge strane, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je prodavac stekao nepokretnost. Ako je prodavac sam izgradio nepokretnost, nabavnu cenu predstavljaju troškovi izgradnje, a ako se ne dokaže njihov iznos, nabavnom cenom će se smatrati vrednost nepokretnosti koja je navedena u rešenju o porezu na imovinu u godini kada je nastala po ovom osnovu poreska obaveza. Кad je reč o nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je prodavac imao do dana prenosa i koje može da dokumentuje. Ako je prodavac nepokretnost stekao poklonom ili nasleđem, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao nekretninu, a ako ne može da se utvrdi ta cena onda njihova tržišna vrednost u momentu sticanja od strane poklonodavca, odnosno ostavioca, utvrđena od strane nadležnog poreskog organa. Izuzetno, ako je prodavac stekao nepokretnost od poklonodavca, odnosno ostavioca koji ju je stekao pre 24. januara 1994. godine, nabavnu cenu utvrdiće nadležni poreski organ prema tržišnoj vrednosti na dan 24. januara 1994. godine. Ako je nepokretnost prodavac stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom smatra se tržišna cena koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane prodavca.
Nabavna cena se uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa, prema podacima republičkog organa nadležnog za poslove statistike, s tim da od ovog pravila postoji izuzetak kod prodaje ili razmene nepokretnosti koju je prodavac sam izgradio, gde se nabavna cena revalorizuje za svaku godinu počevši od 1. januara godine koja sledi godini u kojoj je izvršeno ulaganje do dana prenosa.
Poresko oslobođenje i poreski kredit prodavca
Prodavac koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. S druge strane, prodavcu koji je platio porez na kapitalnu dobit, a koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za napred navedene namene izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Ako prodavac u rešavanje stambenog pitanja uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno smanjuje (poreski kredit).
Postupak utvrđenja poreza i ostvarivanja poreskog oslobođenja
Prodavac nadležnoj poreskoj upravi podnosi poresku prijavu najkasnije u roku od 30 dana od dana kada je ostvarena kapitalna dobit po osnovu prodaje ili razmene nepokretnosti. Izuzetno od ovog pravila, rok za podnošenje poreske prijave je 120 dana od dana prodaje nepokretnosti po osnovu koje obveznik može da ostvari pravo na poresko oslobođenje.
Prodavac u poreskoj prijavi iskazuje podatke o ceni ostvarenoj prodajom i nabavnoj ceni nepokretnosti i poziva se na pravo na poresko oslobođenje o čemu bi trebalo i da priloži odgovarajuće dokaze.
Poreska uprava na osnovu podataka iz same poreske prijave kao i na osnovu drugih podataka donosi rešenje kojim se utvrđuje visina poreske obaveze na ime kapitalne dobiti. Ako prodavac ne podnese poresku prijavu, poreska obaveza se utvrđuje na osnovu podataka o ostvarenom kapitalnom dobitku kojim raspolaže nadležni poreski organ. Pravo na poresko oslobođenje utvrđuje se rešenjem nadležnog poreskog organa na osnovu dokumentacije o rešavanju stambenog pitanja priložene uz poresku prijavu.
Povraćaj plaćenog poreza na kapitalne dobitke ostvaruje se na zahtev prodavca, uz koji je priložena dokumentacija o rešavanju stambenog pitanja.
Prodavac je dužan da plati utvrđenu poresku obavezu u roku od 15 dana od prijema rešenja Poreske uprave. Isti ima pravo žalbe Ministarstvu finansija koje ne odlaže izvršenje rešenja. Ukoliko ne bude zadovoljan odlukom Ministarstva, protiv iste može podneti upravnu tužbu Upravnom sudu.
