Kupovinu prvog stana ili porodične stambene zgrade (kuće) prate posebna poreska pravila.
Kupovina stana- porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatnu vrednost?!
Kupovinu stana ili porodične stambene zgrade (kuće), može pratiti ili porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatnu vrednost (PDV). Bitno je da građani znaju da jedan poreski oblik isključuje drugi, i da ako plate PDV kod kupovine stana ne mogu kasnije da budu obveznici poreza na prenos apsolutnih prava za kupovinu istog stana.
Šta znači pojam „kupovina prvog stana (kuće)“?
Kupovina prvog stana (kuće) je ona kupovina stana ili kuće, u kojoj kupac-punoletni građanin, državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na njenoj teritoriji, pre kupoprodaje nije imao pravo svojine na stanu ili kući počev od 01.07.2006. godine pa do dana overe Ugovora o kupoprodaji.
U čemu se sastoji privilegovan poreski tretman u ovakvoj situaciji?
Privilegovan poreski tretman kod kupovine prvog stana se sastoji u poreskom oslobođenju kod poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno pravu na refundaciju plaćenog PDV za kupljeni prvi stan.
Poresko oslobođenje kupca prvog stana od poreza na prenos apsolutnih prava
Porez na prenos apsolutnih prava se plaća po utvrđivanju poreske obaveze od strane nadležne poreske uprave, što u praksi znači, posle dobijanja njenog rešenja. Otuda se i pravo na poresko oslobođenje ostvaruje u tom postupku. Prema aktuelnim propisima, ne postoji više obaveza podnošenja poreske prijave od strane građana, već prilikom same overe Ugovora o kupoprodaji, ugovorne strane popunjavaju obrazac koji sadrži bitne informacije u vezi sa utvrđivanjem poreske obaveze, a kupac prvog stana prilaže i overenu pismenu izjavu na obrascu IKPS-PPAP. Sve ove isprave zajedno sa primerkom overenog Ugovora o kupoprodaji javni beležnik je dužan da u roku od 24 časa od overe službenim putem (preko e-šaltera i Servisne magistrale organa) dostavi nadležnoj službi katastra nepokretnosti koja ih odmah prosleđuje nadležnom poreskom organu.
Kupac prvog stana ne plaća porez na prenos prava svojine ili svojinskog udela na stanu ili kući za površinu do 40m2 kupljenog stana, i za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15m2 po svakom članu domaćinstva pod uslovom da ni oni nisu imali u svojini ili susvojini stan ili kuću na teritoriji Republike Srbije, počev od 01.07.2006. godine pa do dana overe Ugovora o kupoprodaji. Bitno je da su kupac I članovi njegovog domaćinstva pre overe Ugovora o kupoprodaji prijavljeni na istoj adresi kako bi dokazali svojstvo članova domaćinstva kupca prvog stana. Takođe, u trenutnu podnošenja poreske prijave bi trebalo da budu prijavljeni na adresi kupljenog stana.
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2,5% od osnovice, koju predstavlja u ugovoru navedena kupoprodajna cena. Mora se imati u vidu da ako nadležna poreska uprava smatra da je cena prenisko određena, ovlašćena je da odredi osnovicu prema podacima kojima ona raspolaže.
Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine odgovarajućeg stana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.
Uslovi za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje moraju da budu ispunjeni na dan zaključenja ugovora, odnosno drugog akta po osnovu kojeg kupac kupuje prvi stan (uključujući kupovinu stana u izvršnom postupku).
Potrebna dokumentacija za poresko oslobođenje kupca prvog stana u situaciji kada je predviđena obaveza podnošenja poreske prijave (kupovina izvršena pre uvođenja sistema javnog beležništva, sticanje prava svojine sudskom odlukom itd):
- Ugovor o kupoprodaji prvog stana
- Popunjen i overen obrazac izjave kupca prvog stana IKPS-PPAP
- Dokazi o prebivalištu za kupca i članove njegovog domaćinstva
- Uverenje izdato od filijale poreske uprave prema svim prijavljenim prebivalištima od 01.07.2006. godine pa do dana overe Ugovora o kupoprodaji
- Poreska prijava PPI-4/1
Refundacija poreza na dodatu vrednost kupcu prvog stana
Porez na dodatu vrednost (PDV) kupac prvog stana (porodične kuće), plaća, kada su za to ispunjeni zakonski uslovi, kroz samu kupoprodajnu cenu. Otuda kod građana nema nikakve zabune kada je ovaj poreski oblik u pitanju, jer je njegov iznos poznat kupcu kod same kupoprodaje.
Da bi kupac prvog stana mogao da zahteva refundaciju PDV prvo mora da ga plati. Dakle, ne može se od iznosa kupoprodajne cene sa PDV samovlasno isti odbiti i isplatiti ostatak cene, sa pozivanjem na pravo na refundaciju. Plaćanje kupoprodajne cene sa PDV mora da bude izvršeno u potpunosti na tekući račun prodavca, odnosno na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom u slučaju prodaje stana kao hipotekovane nepokretnosti, odnosno u izvršnom postupku kada se uplata cene stana sa PDV vrši uplatom na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom.
Pravo na refundaciju PDV može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m², a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m² po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike u periodu od 01.07.2006. godine pa do overe Ugovora o kupoprodaji, a za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m², odnosno do 15 m². Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju PDV može da ostvari samo do iznosa koji odgovara napred navedenim površinama stana.
Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.
Postupak za refundaciju se pokreće podnošenjem zahteva za povraćaj PDV kupcu prvog stana, pred nadležnom Poreskom upravom, na obrascu RFN. Uz zahtev se prilažu dokazi da su ispunjeni uslovi za vraćanje plaćenog PDV.
Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za refundaciju PDV
- Ugovor o kupoprodaji prvog stana
- Popunjen i overen obrazac izjave kupca prvog stana IKPS-PPAP
- Dokazi o prebivalištu za kupca i članove njegovog domaćinstva
- Uverenje izdato od filijale poreske uprave prema svim prijavljenim prebivalištima od 01.07.2006. godine pa do dana overe Ugovora o kupoprodaji
- Poreska prijava PPI-4/1
Ako kupac prvog stana zahteva refundaciju PDV i po osnovu člana, odnosno članova njegovog porodičnog domaćinstva, pored napred navedenih dokumenata dostavlja i:
- dokument kojim se potvrđuje da je fizičko lice po osnovu koga kupac prvog stana zahteva refundaciju PDV član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana (npr. izvod iz matične knjige rođenih, izvod iz matične knjige venčanih i dr);
- dokaz o prebivalištu člana porodičnog domaćinstva (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu).
Nadležni poreski organ, po sprovedenom postupku kontrole ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV koji moraju da budu ispunjeni na dan overe ugovora o kupoprodaji stana, osim uslova koji se tiče isplate celokupne kupoprodajne cene sa PDV, koji mora da bude ispunjen na dan podnošenja zahteva za refundaciju, donosi rešenje o refundaciji PDV kupcu prvog stana.
Nadležni poreski organ vodi evidenciju o kupcima prvog stana i članovima porodičnih domaćinstava kupaca prvog stana za koje su kupci prvog stana ostvarili refundaciju PDV, kao i o iznosu ostvarene refundacije PDV.
